인천계양 A6블록 분양가 5억~7억원대, 오늘 특별공급 청약…3기 신도시 663세대 본청약 분석

오늘 살펴볼 분양아파트는 인천계양 테크노밸리 공공주택지구 A6블록입니다.

한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양주택으로 총 663세대, 전용면적 59㎡부터 84㎡까지 구성됩니다. 입주 예정 시점은 2029년 6월입니다. 

이번 단지는 3기 신도시인 인천계양지구에서 공급되는 본청약이라는 점에서 관심을 받고 있습니다.

663세대 전체가 이번에 새로 경쟁하는 물량은 아닙니다. 사전청약 당첨자 물량 등을 제외하면 본청약에서 새롭게 공급되는 물량은 약 251세대이며, 일반공급 38세대와 특별공급 213세대로 구성됩니다. 

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 59㎡ 약 5억원대, 84㎡ 최고 7억1,654만원

분양가격부터 살펴보겠습니다.

주택형별 최고 공급가격은 약 5억466만원부터 7억1,654만원입니다. 

세부적으로 보면 대표적인 59A가 5억3,736만원, 59G는 최고 5억3,853만원, 74㎡는 6억4,649만원, 84A는 최고 7억1,654만원, 84B는 7억395만원입니다. 

따라서 현재 가격구조를 간단히 정리하면

전용 59㎡ 약 5억원대 → 74㎡ 약 6억4천만원 → 84㎡ 약 7억원대

라고 볼 수 있습니다.

59A의 경우 발코니 확장 계약자 부담분과 시스템에어컨·드레스룸·중문 등 선택품목을 추가하면 실제 필요한 자금은 공급가격보다 늘어납니다. 

청약 전에는 단순 분양가가 아니라 계약금 → 중도금 → 잔금 → 확장·옵션 → 취득비용 순서로 자금계획을 따로 계산하는 것이 좋겠습니다.

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 오늘 9월 30일 특별공급, 일반공급은 10월 1~2일

청약 일정은 지금 확인해둘 필요가 있습니다.

사전청약 당첨자의 본청약 접수는 이미 9월 17~18일 진행됐고, 오늘 9월 30일은 특별공급 접수일입니다.

이후 10월 1~2일 일반공급 접수가 이어지며 당첨자 발표는 10월 21일, 계약은 12월 15일부터 18일까지 예정돼 있습니다. 

특별공급은 신혼부부·생애최초·다자녀·신생아·노부모부양·기관추천 등 여러 유형으로 나뉩니다.

공공분양은 민간분양과 자격기준이 다르기 때문에 청약통장뿐 아니라 무주택기간·소득·자산·세대구성·거주지역 등을 모집공고에서 확인해야 합니다.

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 59㎡가 529세대, 사실상 주력 평형

전체 주택형 구성을 보면 특징이 분명합니다.

전용 59㎡가 529세대로 전체의 약 80%를 차지합니다.

그 밖에는 69㎡ 5세대, 74㎡ 69세대, 77㎡ 18세대, 84㎡ 42세대로 구성됩니다. 

따라서 이번 단지는 사실상 전용 59㎡ 중심의 공공분양 단지라고 볼 수 있습니다.

84㎡를 원하는 청약자라면 전체 663세대라는 숫자만 보기보다 84㎡ 물량 자체가 많지 않다는 점을 확인해야겠습니다.

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 사전청약 때보다 분양가격이 오른 이유도 체크

이번 본청약에서 가장 많이 이야기되는 부분 중 하나가 분양가격입니다.

2023년 사전청약 당시 59A 추정분양가는 약 3억8,262만원, 84A는 약 5억2,770만원이었습니다.

이번 본청약에서는 각각 약 5억3천만원대와 7억1천만원대로 확정되면서 사전청약 당시 추정가격보다 상당히 높아졌습니다. 

다만 사전청약 가격은 어디까지나 당시의 추정분양가였습니다.

공사비와 금융비용, 사업기간 변화 등이 본청약 가격에 반영될 수 있기 때문에 과거 추정가격과 현재 확정가격은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

특히 사전청약 가격을 기준으로 자금계획을 세웠던 가구라면 늘어난 자기자금 규모를 다시 계산해야 합니다.

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 인천계양 3기 신도시, 현재와 미래 생활권을 구분해서 보자

A6블록은 인천계양 테크노밸리 공공주택지구 안에 들어섭니다.

지구 서측으로 인천도시철도 1호선 박촌역과 수도권제1순환고속도로가 지나며 향후 지구 내 광역교통체계도 계획돼 있습니다. 

하지만 아직 완성된 신도시가 아니라는 점이 중요합니다.

현재 이용 가능한 교통·상업·교육시설과 앞으로 만들어질 시설을 구분해서 판단해야 합니다.

특히 계획 중인 교통시설은 사업 진행 과정에서 일정이나 세부내용이 변경될 가능성이 있기 때문에 '예정'과 '현재 이용 가능'을 동일하게 평가하지 않는 것이 좋겠습니다.

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 김포공항 인접 지역이라는 점도 현장에서 확인

입지만 보고 지나치기 쉬운 부분도 있습니다.

공고 관련 자료에서는 김포공항 인접에 따른 항공기 소음 가능성, 지구 주변 환경시설, 일부 광역교통시설의 변경·지연 가능성 등이 유의사항으로 안내되고 있습니다. 

이런 요소는 지도나 모델하우스만으로 체감하기 어렵습니다.

실거주를 목적으로 청약한다면 평일과 주말, 오전과 저녁 등 서로 다른 시간대에 현장을 방문해 소음과 도로환경을 직접 확인해보는 것도 좋겠습니다.

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 84㎡ 7억원대, 주변 기존 아파트와 비교해보자

전용 84㎡ 최고 분양가격이 7억1,654만원인 만큼 주변 기존 아파트와 비교도 필요합니다.

공공분양이라고 무조건 가격경쟁력이 있다고 판단하기보다는 계양구의 신축·준신축 아파트와 같은 면적의 실거래가격을 함께 비교해야 합니다.

대신 A6블록은 2029년 입주 신축 + 3기 신도시 + 분양가상한제 공공분양이라는 특성이 있습니다. 

결국 판단 기준은 단순합니다.

현재 완성된 기존 아파트를 선택할 것인가, 2029년 입주할 새로운 신도시의 공공분양을 선택할 것인가입니다.

오늘 특별공급에 이어 10월 1~2일 일반공급 청약이 진행되는 만큼 신청을 생각하고 있다면 자신의 공급유형과 자금계획을 먼저 확인하는 것이 좋겠습니다.